Revue semestrielle d’Etudes, de Législation, de Jurisprudence et de Pratique Professionnelle en Droit des affaires & en Droit Communautaire
 
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LE FORMALISME DE LA SAISIE IMMOBILIERE EN DROIT OHADA


par

Guy Saturnin TSETSA
Magistrat,Juge au Tribunal de Grande Instance d’Owando, R. Congo
E-mail : guytsetsa@gmail.com

INTRODUCTION

La saisie immobilière est une procédure permettant à un créancier muni d’un titre exécutoire de poursuivre la vente d’un bien immobilier appartenant à son débiteur afin de se faire payer sur le prix de vente. Elle constitue l’ultime recours du créancier souvent excédé par la défaillance de son débiteur , lorsque ce n’est pas le caractère récalcitrant de ce dernier qui le contraint à s’y résoudre pour obtenir, enfin, le paiement de sa créance .
Pourtant, la mise en œuvre de cette procédure n’est pas toujours aisée, la saisie immobilière est une procédure très formaliste, complexe, onéreuse et longue dont le succès est tributaire de la maitrise des arcanes de la procédure, mais aussi de la dextérité de l’huissier instrumentaire.
La saisie immobilière exige du poursuivant le respect d’un formalisme assez rigoureux dont l’inobservation devra anéantir la procédure ainsi entreprise. Ce formalisme se déduit aisément de l’article 246 de l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUVE) aux termes duquel « le créancier ne peut faire vendre les immeubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les formalités prescrites par les dispositions qui suivent. Toute convention contraire est nulle ». Ce texte doit être perçu comme une injonction faite au poursuivant de respecter les formalités exigées dans la mise en œuvre de cette procédure. En dépit de cette obligation, il sied de noter que toutes les formalités ne seront pas accomplies uniquement par le poursuivant, d’autres doivent être remplies par le saisi, le tiers détenteur, l’adjudicataire, le surenchérisseur, le greffier, voire le conservateur des hypothèques.

Pour prétendre satisfaire aux exigences de ce formalisme, le poursuivant doit établir un calendrier des diligences à accomplir dès le déclenchement de la procédure. Chaque formalité doit être accomplie dans un délai précis, dont l’inobservation sera sanctionnée par la déchéance. Le poursuivant doit se livrer à ce qu’il convient d’appeler « une course contre la montre » pour tenir les délais étant entendu que le non respect de délai dans l’accomplissement d’un seul acte peut avoir des conséquences désastreuses pour la suite de la procédure. C’est ce que souligne la doctrine en ces termes : « un des inconvénients de cette procédure (saisie immobilière) résulte de ces délais en cascade : l’inobservation de l’un d’eux emporte déchéance de l’acte et l’irrégularité se reporte sur les actes suivants et affecte de nullité toute la procédure ».
Le respect des délais participe du renforcement du formalisme de cette voie d’exécution spécifique. D’ailleurs, l’on ne peut dissocier le respect des délais du formalisme de la procédure, les deux concepts étant de notions limitrophes aux frontières mouvantes, se confondant par moment, et donnant à la saisie immobilière in fine, le visage bicéphale de Janus.
La saisie immobilière exige d’observer le formalisme qui jalonne chaque étape de la procédure, des incidents soulevés à la distribution du prix de l’immeuble (II), la même obligation pèse au demeurant sur chaque partie pouvant avoir des prétentions à faire valoir dans la procédure. L’étendue de cette exigence ne devra être comprise qu’au regard des formalités à accomplir (I)

I. De la saisie à la vente de l’immeuble : les formalités à remplir

La saisie immobilière exige du poursuivant l’accomplissement des formalités prescrites, à peine de nullité. Le poursuivant se doit d’accomplir toute les formalités dans l’ordre établi. En dépit du fait que la CCJA ait raté l’opportunité de se prononcer sur la question pour prescrire au poursuivant un calendrier à suivre dans l’accomplissement des actes , il va de soi que dans l’accomplissement de ces différentes formalités, le poursuivant doit observer une certaine chronologie, dictée, elle-même, par la nature intrinsèque des actes à accomplir dans la structuration globale de la procédure. Ce sera en effet, une curiosité procédurale que d’admettre qu’un acte soit accompli avant un autre alors que la validité du second acte est tributaire de la régularité premier.

A- les formalités relatives à la saisie de l’immeuble

Certaines formalités doivent être accomplies avant la tenue de l’audience éventuelle, d’autres le seront postérieurement à celle-ci. Néanmoins, certains préalables sont obligatoires pour le déclenchement de la procédure.
1) Les formalités préalables au déclenchement de la procédure

Au nombre des formalités à accomplir avant le déclenchement de la procédure figurent l’immatriculation préalable de l’immeuble et la délivrance d’un pouvoir spécial à l’huissier de justice instrumentaire.
a)- l’immatriculation préalable de l’immeuble à exproprier
D’emblée il importe de noter que seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une saisie immobilière. De ce fait, lorsque l’immeuble à exproprier n’est pas immatriculé, le poursuivant doit requérir l’immatriculation préalable conformément aux dispositions de l’article 253 de l’AUVE. Aux termes de cette disposition « si les immeubles devant faire l’objet de la poursuite ne sont pas immatriculés et si la législation nationale prévoit une telle immatriculation, le créancier est tenu de requérir l’immatriculation à la conservation foncière après y avoir été autorisé par décision du président de la juridiction compétente de la situation des biens, rendue sur requête et non susceptible de recours ». Le second alinéa ajoute, « qu’à peine de nullité, le commandement visé à l’article 254 ci-après ne peut être signifié qu’après le dépôt de la réquisition d’immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu’après la délivrance du titre foncier ».
Pour ce faire, le poursuivant doit solliciter et obtenir du président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble une ordonnance aux fins d’immatriculation forcée de l’immeuble à exproprier. Cette ordonnance, dit l’article 253 AUVE, est « insusceptible de recours ».
Le poursuivant doit solliciter l’immatriculation de l’immeuble non pas à son nom, mais au nom du débiteur conformément à la législation nationale sur l’immatriculation foncière. En droit positif congolais, l’immatriculation est régie par la loi de Finance n°17/2000 du 30 décembre 2000 portant Régime de la Propriété Foncière au Congo. Selon l’article 48 de ce texte, « en matière de saisie, la réquisition d’immatriculation est établie au nom du débiteur par le créancier saisissant ou son représentant qui y joint la copie certifiée conforme du commandement aux fins de saisie immobilière. Il y joint également tous les titres de propriétés, contrats, actes publics ou privés, documents quelconques de nature à faire connaitre les droits réels existants sur l’immeuble et qui pourraient se trouver entre ses mains ».
La lecture combinée des dispositions des articles 253 de l’AUVE et 48 de loi précitée appelle quelques observations. Alors que l’AUVE indique que le commandement ne peut être signifié qu’après le dépôt de la réquisition, la loi congolaise sur la propriété foncière fait obligation au poursuivant de joindre la copie certifiée conforme du commandement à la réquisition d’immatriculation, ce qui, a priori, parait contradictoire. Pourtant, la contradiction n’est qu’apparente, et pour cause, l’Acte Uniforme ne sanctionne le commandement de nullité que s’il est signifié avant le dépôt de la réquisition.

b)- la délivrance du pouvoir spécial aux fins de saisie immobilière

L’autre formalité à accomplir avant le déclenchement de la procédure proprement dite, est la délivrance du pouvoir spécial aux fins de saisie immobilière à l’huissier de justice instrumentaire . La saisie immobilière étant une mesure lourde de conséquence, la doctrine estime qu’il n’est pas admis de présumer le pouvoir donné à l’huissier de justice sans la présentation d’un acte matériel qui lui confère le pouvoir de saisir. C’est donc ce pouvoir qui autorise l’Huissier de saisir la propriété immobilière de son débiteur, au nom et pour le compte du saisissant. Le défaut de ce pouvoir est sanctionné par la nullité de la procédure (Art. 254).
Ce pouvoir doit être signé de la main du créancier poursuivant ou de son mandataire, l’avocat poursuivant n’étant pas habilité à le délivrer. S’agissant d’une saisie diligentée par une personne morale, il appartient à son représentant légal de le délivrer. A ce sujet, il a été décidé qu’à défaut d’avoir la qualité de directeur d’une société conformément aux dispositions des articles 414 et suivants de l’AUSCGIE et faute de justifier d’un pouvoir spécial pour agir au nom de cette société comme le prévoit l’article 254 AUVE, une personne ne peut délivrer un pouvoir aux fins de saisie immobilière au nom d’une société commerciale . Le pouvoir spécial peut être sous seing privé ou sous la forme d’un acte authentique .
Le pouvoir spécial doit être délivré uniquement qu’à l’huissier de justice instrumentaire. Il sera déclaré nul s’il a été libellé au nom d’un huissier autre que l’huissier de justice instrumentaire , à condition bien entendu de justifier d’un préjudice. Ainsi dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 mars 2006, pour rejeter le pourvoi régularisé par le débiteur, la CCJA a décidé entre autres que « les requérants ne justifiant pas de préjudice par eux subis du fait de la désignation d’un autre huissier pour procéder à la saisie, ne peuvent demander l’annulation du commandement » . C’est dire que même lorsque l’irrégularité est avérée, conformément à l’article 297 de l’AUVE, le plaideur qui entend obtenir l’annulation de l’acte de ce chef, doit justifier le préjudice que lui aurait causé ladite irrégularité.
2)-le déclenchement de la procédure

La saisie immobilière débute par la signification du commandement de saisie, suivie du dépôt de cahier des charges au greffe du tribunal.
a)- Le commandement aux fins de saisie immobilière
Le commandement aux fins de saisie immobilière est un acte dressé par un huissier de justice. A cet effet, il est soumis aux dispositions régissant les actes d’huissier. Il doit contenir l’entête de l’huissier instrumentaire, être daté, signé et contenir toutes les autres mentions utiles pour la validité de l’acte, ajoutées à cela les mentions obligatoires propres à la saisie immobilière . Il doit également être enregistré conformément aux dispositions des articles 61 et 100 du Code Général des Impôts, à peine de nullité.

Si le commandement aux fins de saisie est considéré comme un acte déclencheur des poursuites, c’est à cause des effets qu’il produit dès sa publication. A la vérité, le commandement non encore publié ne constitue qu’un acte préalable à la saisie qui peut être assimilé à une mise en demeure de payer les sommes réclamées dans un délai de vingt (20) jours. Dépassé ce délai, ledit commandement sera publié à la Conservation des Hypothèques et de la Propriété foncière et vaudra, à dater de cette publication, saisie réelle du bien immobilier du débiteur. Il sera précisé que si par extraordinaire, le débiteur qui a reçu signification du commandement s’avise à payer sa dette, les poursuites s’arrêtent.
L’huissier de justice, personnage central dans la mise en œuvre de la saisie, doit accorder une attention soutenue à la rédaction du commandement, tant il est vrai qu’une négligence avérée de sa part peut être constitutive d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité
Le commandement aux fins de saisie immobilière est signifié au débiteur saisi ou au tiers détenteur, le cas échéant, dans les conditions fixées par les articles 254 et 255 de l’AUVE. Conformément aux dispositions de l’article 254, toute poursuite en vente forcée doit être précédée d’un commandement aux fins de saisie lequel doit contenir à peine de nullité :
1) La reproduction ou la copie du titre exécutoire et le montant de la dette ainsi que les noms, prénoms et adresses du créancier et du débiteur et, s’il s’agit d’une personne morale, ses forme, dénomination et siège social ;
2) La copie du pouvoir spécial de saisir donné à l’huissier ou à l’agent d’exécution par le créancier poursuivant, à moins que le commandement ne contienne, sur l’original et la copie, le bon pour pouvoir signé de ce dernier ;
3) L’avertissement que, faute de payer dans les vingt (20) jours, le commandement pourra être transcrit à la conservation foncière et vaudra saisie à partir de sa publication ;
4) L’indication de la juridiction où l’expropriation sera poursuivie ;
5) le numéro du titre foncier et l’indication de la situation précise des immeubles faisant l’objet de la poursuite ; s’il s’agit d’un immeuble non encore immatriculé, le numéro de la réquisition d’immatriculation ; et, s’il s’agit d’impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire, mais qui lui a été affecté par une décision d’une autorité administrative, sa désignation précise ainsi que la référence de la décision d’affectation ;
6) La constitution de l’avocat chez lequel le créancier poursuivant élit domicile et où devront être notifiés les actes d’opposition au commandement, offres réelles et toutes significations relatives à la saisie ».
Lorsque les poursuites sont déclenchées contre un tiers détenteur, l’article 255 précise qu’à peine de nullité, le commandement est signifié le cas échéant au tiers détenteur avec sommation, soit de payer l’intégralité de la dette en principal et intérêts, soit enfin de subir la procédure d’expropriation. Le délaissement se fait au greffe de la juridiction compétente de la situation des biens, il en est donné acte par celle-ci.
La signification à tiers détenteur vise à informer le tiers de la mesure de saisie en cours en vue de susciter les contestations éventuelles, bien entendu, lorsque le tiers détenteur a des prétentions à faire valoir.
1) -La publication du commandement

Peu après la signification du commandement, le poursuivant doit procéder à la formalité de la publication. Celle-ci s’effectue par le dépôt du commandement auprès du conservateur des hypothèques lequel vise l’original du commandement et à qui copie est remise pour la publication. Si le conservateur ou l’autorité administrative concernée ne peut procéder à l’inscription du commandement à l’instant, il fait mention sur l’original qui lui est laissé de la date et de l’heure du dépôt(Art259) ;
Le conservateur procède à la formalité de publication conformément à l’article 71 de la loi sur la propriété foncière précitée. A partir de cette date, aucune inscription nouvelle ne peut être prise sur l’immeuble pendant que la procédure suit son cours. En vertu de l’article 260 AUVE, les commandements présentés postérieurement à la publication ne peuvent plus faire l’objet d’une publication, ils seront simplement mentionnés en marge de celui déjà publié dans l’ordre de présentation avec les nom, prénoms, domicile du nouveau poursuivant et l’indication de l’avocat constitué. Le Conservateur des Hypothèques constate également, en marge et à la suite du commandement présenté, son refus de transcription et il mentionne chacun des commandements entièrement transcrits ou mentionnés avec les indications qui y sont portées et celle de la juridiction où la saisie est faite.
Il importe de relever que si aux termes de l’article 257 AUVE, lorsque la saisie porte sur plusieurs immeubles simultanément, un seul commandement peut être établi pour tous les immeubles, l’on peut utilement s’interroger sur le mutisme du législateur OHADA s’agissant de la publication simultanée de plusieurs commandements portant sur le même immeuble. Cette préoccupation a retenu l’attention du législateur français lequel a préconisé à l’article 20 du décret du 27 juillet 2006 que « si la publication de plusieurs commandements valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié le commandement qui mentionne le titre exécutoire portant la date la plus ancienne. Lorsque des titres portent la même date, seul le commandement le plus ancien est publié ; si les commandements sont de la même date, seul est publié celui dont la créance en principal est la plus élevée. » Avant la reforme intervenue en 2006, l’article 679 de l’ancien code de procédure civile avait retenu une solution différente .
Après la publication du commandement, le débiteur ne peut aliéner l’immeuble, ni le grever d’un droit réel ou des charges. En vertu de l’article 263 de l’Acte Uniforme, les fruits naturels ou industriels, les loyers et fermages recueillis postérieurement au dépôt du commandement ou le prix qui en provient sont, sauf l’effet d’une saisie antérieure, immobilisés pour être distribués avec le prix de l’immeuble. Ils sont déposés, soit à la caisse des dépôts et consignations, soit entre les mains d’un séquestre désigné par le président du tribunal compétent.
Le législateur OHADA fait remonter l’effet de l’indisponibilité des biens attachés à la saisie non pas à la date de la publication effective du commandement, mais à la date du dépôt du commandement. Or, le dépôt du commandement à la conservation foncière n’implique pas nécessairement sa publication, le conservateur des hypothèques étant investi du pouvoir de rejeter cette publication dès lors que les conditions requises par la loi ne sont plus réunies. Une difficulté peut alors surgir lorsque le poursuivant qui a obtenu la mise sous séquestre des loyers générés par l’immeuble à saisir après le dépôt du commandement à la conservation, a vu sa demande de publication rejetée par le conservateur dont la décision est par la suite confirmée par une décision de justice. Dans ces conditions, le débiteur peut utilement solliciter la mainlevée de la mesure de séquestre en tirant argument de la décision intervenue. Le législateur a voulu faciliter la mise sous main de justice des fruits générés par l’immeuble à saisir pour éviter que ceux-ci soient distraits par le saisi alors que la procédure est en cours.
Nonobstant cette indisponibilité de principe, force est de constater, en pratique, que le débiteur continue de percevoir les loyers et autres revenus générés par l’immeuble saisi. Cela est dû au fait que le poursuivant ne sollicite pas cette mesure. Il appartient donc au poursuivant de saisir le président du Tribunal de Grande Instance compétent d’une requête juste après le dépôt du commandement à la conservation sans attendre la publication effective de celui-ci.

2)-Le délai de la publication

Le commandement doit être publié dans un délai de trois mois pour dater de la signification. Selon les dispositions de l’article 259 alinéa 3 de l’AUVE, si un commandement n’a pas été déposé au bureau de la conservation foncière ou à l’autorité administrative concernée dans les trois mois de la signification, puis effectivement publié, le créancier ne peut reprendre les poursuites qu’en les réitérant. Cette disposition imparti un délai maximum de trois mois au poursuivant pour procéder à la publication du commandement, faute de quoi, il devra réitérer son commandement, c’est –à-dire, le renouveler. Il s’agit ici d’une hypothèse classique de la péremption du commandement connue en jurisprudence. En droit français, l’article 674 de l’ancien code de procédure civile qui avait inspiré le législateur OHADA fixait ce délai à quatre-vingt –dix (90) jours. Depuis la reforme introduite par l’ordonnance du 21 avril 2006 portant reforme de la saisie immobilière, ce délai a été ramené à deux mois. En dernière analyse, il importe d’indiquer que l’article 259 AUVE ne fixe qu’une date butoir au delà de laquelle le commandement encourt la péremption. De ce fait, théoriquement, le poursuivant a toute latitude pour faire publier son commandement sans délais après la signification.
Par ailleurs, La lecture de l’article 254 alinéa 3 de l’AUVE selon lequel le commandement contient à peine de nullité « l’avertissement que, faute de payer dans les vingt (20) jours, le commandement pourra être transcrit à la conservation foncière et vaudra saisie à partir de sa publication » peut laisser supposer que le législateur OHADA accorde un délai de vingt (20) jours au poursuivant pour procéder à la publication du commandement. Le délai de vingt (20) jours indiqué par ce texte n’est pas un délai d’attente imposé au poursuivant avant la publication du commandement, il s’agit plutôt d’un délai imparti au débiteur pour honorer sa dette . Le saisissant peut procéder à la publication du commandement sans devoir attendre l’expiration dudit délai. Il peut même procéder à cette formalité le lendemain de la signification du commandement. Cependant, si le débiteur venait à honorer sa dette dans ce délai, le poursuivant qui aurait fait publier le commandement devra supporter les frais pour obtenir sa radiation. Aussi est-il conseillé d’attendre l’expiration de ce délai avant de procéder à la publication.

b)- La rédaction du cahier des charges

L’article 266 de l’AUVE définit le cahier des charges comme un document rédigé et signé par l’avocat du créancier poursuivant qui précise les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi. Il est déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel se trouve l’immeuble dans un délai maximum de cinquante (50) jours à compter de la publication du commandement à peine de déchéance. A peine de nullité, le cahier des charges contient les mentions suivantes :
1) l’intitulé de l’acte ;
2) l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées contre le débiteur et du commandement avec la mention de sa publication ainsi que des autres actes et décisions judiciaires intervenus postérieurement au commandement et qui ont été notifiés au créancier poursuivant ;
3) l’indication de la juridiction ou du notaire convenu entre le poursuivant et le saisi devant qui l’adjudication est poursuivie ;
4) l’indication du lieu où se tiendra l’audience éventuelle prévue par l’article 270 ci après ;
5) les nom, prénoms, profession, nationalité, date de naissance et domicile du créancier poursuivant ;
6) les nom, qualité et adresse de l’avocat poursuivant ;
7) la désignation de l’immeuble saisi contenue dans le commandement ou le procès verbal de description dressé par l’huissier ou l’agent d’exécution ;
8) les conditions de la vente et, notamment, les droits et obligations des vendeurs et adjudicataires, le rappel des frais de poursuite et toute condition particulière ;
9) le lotissement s’il y a lieu ;
10) la mise à prix fixée par le poursuivant, laquelle ne peut être inférieure au quart de la valeur vénale de l’immeuble. La valeur de l’immeuble doit être appréciée, soit au regard de l’évaluation faite par les parties lors de la conclusion de l’hypothèque conventionnelle, soit, à défaut, par comparaison avec les transactions portant sur des immeubles de nature et de situations semblables.
Au cahier des charges, est annexé l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble concerné délivré par la conservation foncière à la date du commandement.
Les formalités édictées par cette disposition étant prescrites à peine de nullité, la rédaction du cahier des charges doit mobiliser l’attention de l’avocat poursuivant, l’omission de certaines mentions devra donner lieu à des contestations. Néanmoins, même en présence d’une irrégularité avérée, le contestataire devra justifier d’un grief afin d’obtenir la nullité du cahier des charges de ce chef, puisqu’en vertu de l’article 297 alinéa 2, les formalités prescrites par ce texte (Art.266) ne sont sanctionnées par la nullité que si l’irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux intérêts de celui qui l’invoque.

Il est permis de relever que le fait pour le poursuivant de ne pas avoir annexé l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble saisi délivré par la conservation foncière à la date de l’inscription du commandement n’emporte pas nullité du cahier des charges. En réalité, la sanction de la nullité prévue par cette disposition ne concerne que les dix premiers points du premier alinéa, cette position a été rappelée par la CCJA dans un arrêt d’une grande portée jurisprudentielle. Malgré cette jurisprudence, la question continue de nourrir les débats dans les prétoires des tribunaux. Ainsi dans une affaire soumise à l’appréciation du Tribunal de Grande Instance (TGI) de Brazzaville, la débitrice saisie soulevait la nullité du cahier des charges, motif pris de ce que le poursuivant avait omis d’annexer audit cahier, l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble saisi délivré par la conservation foncière à la date de la publication du commandement. Sur le fondement de l’article 266 de l’AUVE, ce tribunal a décidé que « l’omission de l’annexion au cahier des charges, de l’état des droits réels inscrits sur les immeubles saisis délivré par la conservation foncière à la date de la publication du commandement n’emporte pas nullité du cahier des charges » .

Si l’Acte Uniforme définit le cahier des charges comme un document précisant les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi, sa nature juridique est une question âprement débattue par la doctrine avant que la jurisprudence y apporte une réponse. Alors que certains considèrent le cahier des charges comme un simple projet contenant les clauses et conditions de la vente projetée , d’autres par contre estiment qu’il constituait une convention ayant force exécutoire entre le saisissant, les créanciers, le saisi et l’adjudicataire . Cette dernière conception a été approuvée par la Deuxième chambre de la Cour de Cassation . Pour respectable qu’elle soit, cette conception est incomplète à notre avis. En effet, avant la tenue de l’audience éventuelle, le cahier des charges qui n’est qu’un document précisant les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi, ne peut avoir un caractère obligatoire pour les parties pour qu’il puisse être assimilé à une convention ayant force exécutoire dès lors que certaines de ses clauses ont vocation à être modifiées ou supprimées par un dire ou par le tribunal dans l’exercice de son pouvoir de contrôle sur les conditions de la vente projetée. De sorte que le cahier des charges n’acquiert véritablement le caractère conventionnel qu’après l’audience éventuelle , la solution apportée aux contestations ainsi soulevées pouvant bouleverser substantiellement les conditions de la vente .
Cinquante (50) jours au plus tard après la publication du commandement, le poursuivant est tenu de déposer le cahier des charges au greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble. Ce délai est prescrit à peine de déchéance (art.266 AUVE).
Contrairement à une certaine pratique qui consiste à déposer le cahier des charges au greffe après le dépôt du commandement à la conservation foncière sans devoir attendre la publication effective, en se complaisant de la seule mention « arrivée le 18 novembre 2013 » par exemple, apposée sur l’original du commandement, l’article 266 de l’AUVE fait remonter le dies a quo pour la computation des délais de cinquante (50) jours à la date de publication effective du commandement. En clair, c’est la date de l’inscription du commandement au registre foncier qui marque le premier jour dans la computation des délais. Or, en déposant le cahier des charges au greffe au vu de la date du dépôt du commandement à la conservation, le saisi pourra soulever l’irrégularité de la procédure si l’inscription du commandement intervient postérieurement à la date du dépôt du cahier des charges. C’est le sens du pourvoi régularisé par devant la CCJA dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 15 juillet 2004 précité . Dans cette procédure le commandement avait été déposé à la conservation foncière le 14 septembre 2000, celui-ci sera effectivement publié le 12 octobre 2000 alors que le cahier des charges avait été déposé le 27 septembre 2000. Le demandeur au pourvoi s’estimait donc fondé de solliciter la nullité des poursuites engagées aux motifs entre autres, que le cahier des charges avait été déposé au greffe du tribunal antérieurement à la publication du commandement à la conservation foncière. Répondant à ce moyen, la CCJA a décidé dans un attendu aussi limpide que contestable, que « l’article 262, en son alinéa 1er aux termes duquel en cas de non paiement, le commandement vaut saisie à compter de son inscription n’a pas pour objet de déterminer l’ordre de l’accomplissement des formalités de la saisie immobilière, mais de préciser le point de départ des effets du commandement à l’égard du débiteur saisi et de certains tiers qu’il situe au jour où celui-ci est publié ». Certains auteurs ont souligné pertinemment que la CCJA n’avait pas bien compris la préoccupation du demandeur au pourvoi puisqu’il ne s’agissait pas des formalités au sens de l’article 297 alinéa 2, mais plutôt des délais dont la sanction est la déchéance. Il va de soi que le saisissant doit respecter une certaine chronologie dans l’accomplissement des formalités.

c)- La sommation de prendre communication du cahier des charges

Le cahier des charges déposé au greffe, le poursuivant doit sommer le saisi et les créanciers inscrits, le cas échéant, d’en prendre communication et d’y insérer leurs dires. Cette sommation doit être faite à personne ou à domicile s’agissant du débiteur saisi, à domicile élu en ce qui concerne les créanciers inscrits (Art.269).
Il s’agit d’une obligation légale à laquelle le poursuivant ne doit se soustraire sous aucun prétexte. Cette exigence s’inscrit dans le souci de toucher les personnes intéressées par la saisie afin qu’elles puissent faire valoir leurs moyens de défenses dans la mesure où l’exercice de leur action peut être de nature à anéantir la procédure en cours , mais aussi d’éviter des éventuelles contestations tirées du caractère non contradictoire de la procédure ; encore faut-il que l’huissier instrumentaire puisse servir ladite sommation à personne, à domicile ou à domicile élu. Car il est déjà arrivé que l’huissier instrumentaire puisse servir la sommation de prendre communication du cahier des charges à parquet ou à Mairie, en faisant sans doute un rapprochement insolite avec la citation à parquet ou à mairie. Le poursuivant, auteur de cette bourde peut toujours justifier son impéritie par le fait qu’il est sans nouvelles de son débiteur dont il ignore d’ailleurs le domicile, le saisi ayant déménagé de son précédent domicile à la cloche de bois soit. Cependant en dépit de ces arguments, le législateur OHADA fait obligation au poursuivant de faire les diligences nécessaires pour servir la sommation à personne ou à domicile et cette disposition ne doit souffrir d’aucune entorse. Aussi a t-il été décidé que la sommation de prendre communication du cahier des charges doit être déclaré nulle dès lors que sa signification n’a pas été faite en la personne du débiteur, mais plutôt à parquet, en la personne du Substitut du Procureur de la République au mépris des prescriptions de l’article 269 alinéa 2 de l’AUVE .

Il est aussi arrivé que le poursuivant fasse fi de l’obligation à lui faite de servir sommation au débiteur et se limite de déposer le cahier des charges au greffe, le saisi n’apprenant l’existence de la procédure que par le biais du greffe lequel lui a notifié un avis d’audience à laquelle était jointe le cahier des charges !

La sommation de prendre communication du cahier des charges doit contenir certaines mentions. Aux termes de l’article 270 de l’AUVE, Cette sommation indique, à peine de nullité :
1) les jour et heure d’une audience dite éventuelle au cours de laquelle il sera statué sur les dires et observations qui auraient été formulés, cette audience ne pouvant avoir lieu moins de trente (30) jours après la dernière sommation ;
2) les jour et heure prévus pour l’adjudication qui doit avoir lieu entre le trentième et le soixantième jour après l’audience éventuelle ;
3) que les dires et observations seront reçus, à peine de déchéance jusqu’au cinquième jour précédant l’audience éventuelle et qu’à défaut de former et de faire mentionner à la suite du cahier des charges, dans ce même délai, la demande en résolution d’une vente antérieure ou la poursuite de folle enchère d’une réalisation forcée antérieure, ils seront déchus à l’égard de l’adjudicataire de leur droit d’exercer ces actions.

Dans les huit (08) jours, au plus tard, après le dépôt du cahier des charges, le poursuivant doit servir au saisi et aux créanciers inscrits, sommation de prendre communication, au greffe, du cahier des charges et d’y faire insérer leurs dires (art.269). Ce délai aussi bref soit-il doit être respecté par le poursuivant étant entendu que sa violation est sanctionnée par la déchéance (art.297 al.1). Le poursuivant doit faire toutes les diligences pour servir cette sommation au saisi dans les délais prescrits même lorsque ce dernier est domicilié hors du ressort du tribunal devant lequel le cahier des charges a été déposé. La question reste posée dans l’hypothèse où celui-ci est domicilié à l’étranger, les dispositions de l’article 39 du Code de procédure Civile, Commerciale, Administrative et Financière ne pouvant s’appliquer en cette matière et l’Acte Uniforme n’ayant pas prévu de prorogation des délais en raison des distances. Dans cette optique, le poursuivant devra faire preuve d’ingéniosité afin de toucher le débiteur. Nous osons espérer que le législateur OHADA prendra en compte cette préoccupation lors de la révision de l’Acte Uniforme à venir.

d)-Le dépôt des dires et observations

Le saisi qui a pris connaissance de la teneur du cahier des charges doit faire valoir ses prétentions au moyen des écritures intitulées « dires et observations ». L’article 270 AUVE lui impartit un délai assez bref, jusqu’au cinquième jour précédent l’audience éventuelle pour déposer ses dires. Le saisi ne doit pas attendre la tenue de l’audience éventuelle afin de déposer ses dires et observations. Ceux-ci doivent être déposés impérativement au greffe juste après avoir pris connaissance de la teneur du cahier des charges. Il s’agit d’une date butoir à laquelle il ne peut être dérogé. En cas d’inobservation, la déchéance sera encourue.

B - De l’audience éventuelle à l’adjudication de l’immeuble

Avant de poursuivre la vente par l’adjudication de l’immeuble, le tribunal doit, s’il ya lieu, trancher les contestations soulevées lors d’une audience dite éventuelle.

1)- La tenue de l’audience éventuelle

D’emblée, il faut indiquer que la tenue de l’audience éventuelle n’est pas une obligation pour le tribunal mais une éventualité, elle ne se tient « qu’éventuellement » lorsque que les dires et observations ont été déposés. En application de l’article 268 de l’AUVE, la tenue de cette audience doit être fixée quarante cinq (45) jours au plus tôt après le dépôt du cahier des charges et quatre vingt dix (90) jours au plus tard après le dépôt. Cette date est fixée dans la sommation de prendre communication du cahier de charges dans les conditions prévues à l’article 270 de l’Acte Uniforme. Quoiqu’il en soit, la tenue de l’audience éventuelle est fonction de l’absence ou du dépôt des dires et observations.

a) En l’absence des dires et observations

A défaut des dires et observations, la tenue de l’audience éventuelle est non avenue. Il sera procédé à l’accomplissement des formalités de publicité en vue de la vente de l’immeuble, le tribunal prendra acte de l’absence des dires et observations pour renvoyer l’affaire à l’audience d’adjudication dont il fixera la date, lorsque la première date n’a pu être tenue. Néanmoins, même en l’absence des dires, cette audience peut être tenue en application des dispositions de l’article 275 AUVE. Il en est ainsi lorsque le tribunal exerce d’office son contrôle sur le cahier des charges afin de s’assurer que celui-ci est conforme aux prescriptions légales. A cet effet, à l’audience éventuelle, il peut modifier le montant de la mise à prix si celle-ci n’a pas été fixée conformément aux dispositions de l’article 267-10 tout comme il peut ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale apparait disproportionnée par rapport au montant des créances à récupérer.

b) En présence des dires et observations

Lorsque les dires et observations sont déposés, l’audience éventuelle doit être tenue afin qu’il soit statué sur leurs mérites. En vertu de l’article 272 de l’Acte Uniforme, ces dires et observations doivent être jugés après échange de conclusions motivées des parties, qui doit être effectué dans le respect du principe du contradictoire. Cela revient à dire que le tribunal ne peut statuer sur ces dires qu’à l’issue d’un débat contradictoire.

Parmi les points qui font habituellement l’objet des contestations figure la mise à prix. Il faut rappeler que le poursuivant peut être déclaré adjudicataire de l’immeuble en l’absence d’adjudicataire (Art.283 al.5). C’est la raison pour laquelle le poursuivant est tenté de minorer la valeur vénale de l’immeuble en fixant une mise à prix en deçà de la valeur réelle du bien étant entendu qu’il se retrouve paradoxalement dans une situation où l’acquéreur fixe le prix de vente !

Les dires et observations sont le procédé idoine pour contester la mise à prix ainsi fixé, pour en modifier le quantum en proposant une nouvelle mise en adéquation avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Cependant le saisi qui espère obtenir le versement du solde après avoir désintéressé ses créanciers est tout aussi tenté de surestimer la valeur de son bien en fixant une mise à prix sans rapport avec la valeur vénale de l’immeuble. Au regard de ces intérêts antagonistes, l’article 272 suscité apporte une solution adéquate en disposant que « lorsque le montant de la mise à prix est contesté, il appartient à celui qui formule cette contestation de rapporter la preuve du bien fondé de celle-ci. Il peut demander au président de la juridiction compétente la désignation d’un expert à ses frais avancés ». La désignation d’un expert chargé d’évaluer, en toute objectivité, la valeur vénale de l’immeuble permet de concilier les intérêts divergents des deux parties. Encore faut-il que le débiteur contestataire puisse avancer les frais de l’expertise, ce qui n’est pas évident. La saisie immobilière étant l’ultime mesure d’exécution à laquelle le créancier a recours , le débiteur saisi se trouvant souvent dans un état d’impécuniosité assez prononcé.

b-1) La date de l’audience

L’audience doit être tenue à la date fixée dans la sommation. Cette audience ne peut avoir lieu moins de trente (30) jours après la dernière sommation . Ce qui revient à dire qu’entre la date de la dernière sommation et celle de la tenue de l’audience éventuelle, il doit s’écouler au minimum trente (30) jours, la jurisprudence rappelle que cette date ne peut être fixée avant l’épuisement de ce délai .
Une fois fixée, la date de l’audience éventuelle ne doit pas faire l’objet de report. Ce principe consacré à l’article 273 de l’AUVE doit être observé par les tribunaux qui ne devraient y déroger que dans le respect des conditions prévues par le même article aux termes duquel « Une remise de l’audience éventuelle ne peut avoir lieu que pour des causes graves et dûment justifiées, ou bien lorsque la juridiction compétente exerce d’office son contrôle sur le cahier des charges ainsi qu’il est dit à l’article 275 ci-après ». Selon l’article 275 « La juridiction compétente peut, d’office, à l’audience éventuelle, et si nécessaire, après consultation par écrit d’un expert, recueillie sans délai :
1) ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale apparaît disproportionnée par rapport au montant des créances à récupérer ;
2) modifier le montant de la mise à prix si celle-ci n’a pas été fixée conformément aux dispositions de l’article 267-10 ci-dessus.
Dans ce cas, la juridiction compétente informe les parties de son intention de modifier le cahier des charges et les invite à présenter leurs observations dans un délai maximum de cinq (05) jours ; elle leur indique, si besoin est, les jour et heure de l’audience si l’affaire n’a pu être jugée à la date initialement prévue ».
Hormis ces hypothèses de dérogations légales, la doctrine et la jurisprudence s’accordent pour dire que l’audience éventuelle ne peut faire l’objet d’un report, certains auteurs évoquant même le principe de « l’immutabilité de la date de l’audience éventuelle ». Ainsi pour casser une décision ayant accordé un report de l’audience éventuelle, la Cour de Cassation a jugé « qu’il n’est au pouvoir ni des parties ni du tribunal de modifier la date de l’audience éventuelle fixée dans la sommation ».
En dépit de cette exigence de célérité, dictée par le souci de vaincre le dilatoire dans les procédures de saisie immobilière , force est de constater qu’en pratique, le principe de « l’immutabilité de la date de l’audience éventuelle » a été élevé au rang d’exception et l’exception de report érigée en principe de sorte que la tenue de l’audience éventuelle à la date fixée dans la sommation est devenue exceptionnelle.
Parmi les causes qui contribuent au report de l’audience éventuelle, on peut citer l’obligation faite à la juridiction des respecter le principe du contradictoire. L’avocat du saisi ne produisant ses dires que séance tenante à l’audience, le poursuivant va devoir solliciter un renvoi que le tribunal ne peut que lui concéder. Advenue la prochaine audience, le poursuivant qui reçoit communication des écritures du saisi va solliciter à son tour, un renvoi pour y répondre, puis s’instaure le jeu des renvois pouvant durer plusieurs mois. Ainsi « chaque juridiction s’accommode d’entorses au principe, soit en renvoyant purement et simplement l’audience, soit en mettant en continuation, lorsqu’un incident est soulevé ».
Le débiteur qui veut faire échec à l’expropriation forcée de son immeuble ou à tout le moins, à faire perdurer la procédure, saisira cette opportunité pour multiplier les manœuvres dilatoires et Dieu seul sait, jusqu’où peut aller l’imagination fertile d’un avocat qui entend mettre son talon au service du dilatoire : il peut solliciter le rabattement du délibéré pour la production d’une pièce, semble t-il, essentielle, inciter à la constitution d’un confrère pendant que l’affaire est remise en délibéré, lequel confrère va, pour sa part, solliciter le rabattement pour produire ses écritures etc. Des raisons indépendantes à la volonté des parties peuvent également contribuer au report de la date d’audience. Ce peut être le cas des perturbations constatées à l’occasion des vacances judiciaires, ou d’une grève des avocats ou encore celle des greffiers.
Dans l’affaire ayant donné lieu au jugement du 05 octobre 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Brazzaville, alors que la tenue de l’audience éventuelle était fixée à la date du 30 mars 2012, celle-ci n’a eu lieu que le 05 octobre 2012, soit six mois plus tard. Dans une autre affaire vidée le même jour par ce tribunal, la tenue de l’audience éventuelle était fixée initialement le 30 mars 2012.

Cette pratique déplorable contribue à faire perdurer la procédure. Elle est tout autant contraire aux objectifs de l’OHADA tels définis par le préambule du traité de Port-Louis de 1993 modifié à Québec le 17 octobre 2008 dans la mesure où elle risque de dissuader les banques à soutenir le développement des entreprises, d’où l’impérieuse nécessité pour le législateur OHADA d’encadrer cette pratique en limitant, par exemple, le nombre de renvois.

b- 2) La transcription du jugement sur le cahier des charges

Aux termes les dispositions de l’article 274 de l’AUVE, « La décision judiciaire rendue à l’occasion de l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffier ; elle est levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente ». La transcription de ce jugement sur le cahier des charges permet de fixer les parties sur les conditions définitives de vente de l’immeuble. Il faut rappeler qu’une partie a pu élever des contestations lesquelles ont été tranchées à l’audience éventuelle. Ce faisant, le tribunal a dû trancher la contestation en apportant une réponse qui a pu bouleverser l’économie des clauses contenues dans le cahier des charges. Il en est ainsi lorsque le tribunal a fait droit à un dire tendant à la modification de la mise à prix fixée par le poursuivant. De ce fait, relativement à ce chef de demande, ce jugement devient partie intégrante du cahier des charges, qui s’impose aussi bien au poursuivant, au créancier inscrit qu’au saisi. Pourtant, force est de constater que cette formalité n’est jamais accomplie par le greffe, lequel se limite à matérialiser la décision rendue sans la transcrire sur le cahier des charges. Le Président du tribunal peut utilement instruire le greffe à propos. Le législateur OHADA n’a pas prescrit de délai pour l’accomplissement de cette transcription. Il convient d’indiquer que cette formalité doit être accomplie sans délai, après la signature de la minute.
En outre, ce jugement doit être levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente. Cette formalité qui a l’avantage de porter la décision à la partie qui aurait abandonnée la procédure doit être accomplie faute de quoi la suite de la procédure sera invalidée. Il a été décidé que, lorsque le jugement rendu à l’audience éventuelle n’a pas été signifié au débiteur, l’adjudication intervenue doit être annulée .

b-3)- La publicité en vue de la vente

Les formalités de publicité doivent être accomplies trente (30) jours au plus tôt et quinze (15) jours au plus tard avant l’adjudication. Il s’agit « d’un délai à rebours » qui se calcule en remontant le temps en partant de la date de l’adjudication pour déterminer le point de départ. Ainsi pour une audience d’adjudication fixée au 31 mars, la publicité doit être accomplie au plus tôt le 1er mars et au plus tard le 16 mars. Ce délai est largement tributaire de la tenue ou non de l’audience éventuelle. Si l’audience éventuelle a été reportée, la publicité sera accomplie en tenant compte de la nouvelle date d’adjudication fixée par le tribunal.
La publicité s’effectue par l’avocat poursuivant, lequel doit publier, sous sa signature, un extrait du cahier des charges, par insertion dans un journal d’annonces légales et par apposition de placards à la porte du domicile du saisi, du tribunal devant lequel aura lieu l’adjudication ou du notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d’affichage de la commune de la situation des biens .
En vertu de l’article 277 AUVE, L’extrait contient à peine de nullité :
1) les noms, prénoms, professions, domiciles ou demeures des parties et de leurs avocats ;
2) la désignation des immeubles saisis telle qu’elle est insérée dans le cahier des charges ;
3) la mise à prix ;
4) l’indication des jour, lieu et heure de l’adjudication, de la juridiction compétente ou du notaire convenu devant qui elle se fera.
L’accomplissement de cette formalité ne va pas sans difficulté, certains auteurs font remarquer que le saisi a la fâcheuse habitude d’arracher systématiquement les placards apposés à la porte de son domicile. Cela ne devrait aucunement inciter le poursuivant à se soustraire à l’accomplissement de cette formalité substantielle. Il pourra simplement solliciter le ministère d’un huissier de justice qui dressera procès verbal de toutes ces diligences.
Pour justifier l’accomplissement de la publicité, l’article 278 indique que le poursuivant doit produire un exemplaire du journal, signé de l’imprimeur, et de l’affichage par un procès-verbal de l’huissier ou de l’agent d’exécution, rédigé sur un exemplaire du placard.
En outre, eu égard à la nature du bien, l’article 279 de l’Acte Uniforme donne la possibilité au Président du tribunal de restreindre ou d’accroître la publicité légale par décision non susceptible de recours, rendue sur requête,

2)-L’adjudication de l’immeuble

La vente est poursuivie devant la juridiction ayant plénitude de juridiction dans le ressort où se trouve l’immeuble. Dans l’organisation judiciaire du Congo (Congo-Brazzaville) ou du Niger, la juridiction ayant plénitude de juridiction est le Tribunal de Grande Instance. S’agissant de la Côte d’Ivoire, du Bénin ou du Gabon, le tribunal compétent dont il s’agit est le Tribunal de Première Instance (TPI).
La vente forcée des immeubles dépendant d’une même exploitation et situés dans le ressort de plusieurs juridictions se poursuit devant l’une quelconque de celles-ci (Art.247 AUVE). Il faut préciser que la vente peut également être poursuivie en l’étude du notaire convenu entre les parties. Néanmoins, même lorsque les parties ont convenu de poursuivre la vente devant notaire, en cas de contestations, c’est le Tribunal de Grande Instance qui devra trancher. Une difficulté peut cependant surgir lorsque le saisi conteste le notaire choisi par le poursuivant. En réalité, quoique l’article 288 AUVE emploi l’expression du « notaire convenu », en pratique le notaire est souvent choisi par le poursuivant sans l’avis du saisi . L’Acte Uniforme n’a pas directement abordé la question, mais cette préoccupation trouve sa réponse dans les dispositions de l’article 298 de l’AUVE. Etant entendu qu’il s’agit d’une contestation formulée postérieurement à la signification du commandement, le contestataire doit saisir le tribunal, lequel devra décider du lieu de l’adjudication. Aussi a t-il été jugé que le tribunal dispose d’un pouvoir souverain pour décider si la vente se fera à la barre ou devant notaire .
L’Acte Uniforme n’a pas règlementé l’adjudication poursuivie devant notaire pour des raisons évidentes, il a cependant règlementé le déroulement de celle se dévant le tribunal.

a) Le déroulement de l’audience d’adjudication

L’audience d’adjudication obéit à un rituel assez particulier. A l’ouverture de l’audience, il est procédé à la vente sur la réquisition, même verbale, de l’avocat du poursuivant ou de tout créancier inscrit . Celui-ci indique publiquement le montant des frais de poursuite préalablement taxés par le président du tribunal . Cette réquisition, souvent verbale, donne l’occasion à l’avocat poursuivant de rappeler, sommairement, les faits de la cause, les diligences accomplies avant de requérir la vente de l’immeuble. Rappelons que la loi fait obligation à l’avocat du poursuivant ou à celui du créancier inscrit de requérir la vente afin que le président puisse annoncer l’ouverture des enchères. A ce sujet, le Professeur Anne LEBORGNE estime que « c’est là encore une particularité de la procédure de saisie immobilière : la vente, audiencée, n’est pas ordonnée d’office par le tribunal » il faut donc qu’elle soit requise.
Avant l’ouverture des enchères, il est préparé trois bougies de manière que chacune d’elles ait une durée d’environ une minute. Aussitôt les enchères ouvertes et faisant droit à la réquisition de l’avocat poursuivant, le président annonce l’ouverture des enchères ; Il est allumé une bougie et le montant de la mise à prix est annoncé. Les enchères sont portées par ministère d’avocat ou par les enchérisseurs eux-mêmes conformément aux dispositions de l’article 282 AUVE.
Selon l’article 283, si pendant la durée d’une bougie, il survient une enchère, celle-ci ne devient définitive et n’entraîne l’adjudication que s’il n’en survient pas une nouvelle avant l’extinction de deux bougies. L’enchérisseur cesse d’être obligé si son enchère est couverte par une autre, alors même que l’enchère nouvelle serait déclarée nulle. S’il ne survient pas d’enchère après que l’on ait allumé successivement trois bougies, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix à moins qu’il ne demande la remise de l’adjudication à une autre audience sur une nouvelle mise à prix conforme aux dispositions de l’article 267-10 ci-dessus. La remise de l’adjudication est de droit ; les formalités de publicité doivent être réitérées.
En cas de remise, si aucune enchère n’est portée lors de la nouvelle adjudication le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Cette disposition appelle quelques précisions : rappelons que lors de l’audience éventuelle, le tribunal a pu réévaluer la mise à prix de l’immeuble suite à un dire formulé par le saisi dans ce sens. Dans ce cas, la vente est poursuivie non pas sur la mise à prix fixée par le poursuivant mais sur celle fixée à l’audience éventuelle. En application de l’article 283, le poursuivant devra être déclaré adjudicataire sur cette mise à prix qu’il peut estimer exagérée à raison ou par pure mauvaise foi. Ne pouvant se porter adjudicataire pour une mise à prix qu’il n’a pas approuvé, il est en droit de solliciter une remise de la vente. Après quoi le poursuivant doit réitérer les formalités de publicité. Advenue cette audience, s’il n’y a pas d’enchérisseurs, le poursuivant sera déclaré adjudicataire, mais pour la première mise à prix, c’est – à dire celle par lui initialement fixée. Evidemment, prise au pied de la lettre, cette disposition peut donner lieu à beaucoup d’abus de la part du poursuivant. D’où la nécessité pour le saisi de veiller à la mise en œuvre des formalités de publicités afin d’intéresser un nombre considérable d’adjudicataires potentiels.
L’enchérisseur n’est pas tenu d’être présent à la vente. Il peut se faire représenter par son avocat ou par un mandataire. Contrairement, au Conseil National des Barreaux(CNB) de France dont le règlement intérieur national fait interdiction à un avocat de porter plusieurs enchères pour plusieurs clients , l’article 282 AUVE autorise un avocat de représenter plusieurs enchérisseurs lorsque ceux-ci désirent se porter Co-adjudicataires. Il s’infère que lorsque lesdits enchérisseurs entendent se porter adjudicataires, chacun en toute propriété, ils ne peuvent être représentés par le même avocat.

L’article 281 de l’Acte Uniforme autorise la remise de l’adjudication pour causes graves et légitimes par décision judiciaire motivée rendue sur requête déposée cinq (05) jours au moins avant le jour fixé pour la vente. En cas de remise, la décision judiciaire fixe, de nouveau, le jour de l’adjudication qui ne peut être éloigné de plus de soixante (60) jours. Le créancier poursuivant doit procéder à une nouvelle publicité.

b) Les formalités postérieures à l’adjudication
Si l’adjudication peut être considérée comme la fin de la procédure judiciaire lorsque l’expropriation s’est déroulée sans incident, elle constitue le point de départ pour l’accomplissement de certaines formalités consécutives à celle-ci.
1)-La déclaration d’adjudicataire

L’article 286 alinéas 1 de l’AUVE impose à l’avocat, dernier enchérisseur de déclarer l’adjudicataire et de fournir son acceptation ou de représenter son pouvoir, lequel demeure annexé à la minute de la déclaration judiciaire ou notariée, sinon il est réputé adjudicataire en son nom. Il est tenu de faire cette déclaration dans les trois (03) jours de l’adjudication. La brièveté de ce délai s’inscrit dans le souci de révéler l’identité de l’adjudicataire aux créanciers, lesquels peuvent soulever des contestations au cas où le preneur était interdit de se porter adjudicataire en vertu de l’article 284. L’avocat qui ne représente que son client pendant l’audience, les parties ignorent pour qui l’avocat s’est porté acquéreur.

2)-La déclaration de commande

L’obligation faite à l’avocat de révéler l’identité de l’adjudicataire s’impose également à l’adjudicataire qui s’est porté acquéreur pour un tiers, de faire connaître, par une déclaration dite « de commande » que ce n’est pas pour son compte qu’il s’est rendu acquéreur, mais pour une autre personne dont il révèle alors le nom. Cette déclaration doit être faite dans les vingt quatre heures, (Art.286 al.2). Ce délai (24 heures) est assez bref en comparaison à celui imparti à l’avocat dernier enchérisseur (72 heures).

3)- la transcription de l’acte d’adjudication sur le cahier des charges

En application des dispositions de l’article 290, après la vente, la décision judiciaire ou le procès verbal d’adjudication du notaire doit être porté en minute à la suite du cahier des charges. Une expédition en est délivrée, selon le cas, par le greffier ou le notaire, à l’adjudicataire après paiement des frais de poursuite et du prix d’adjudication et après l’accomplissement des conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées dans les vingt (20) jours de l’adjudication. Toutefois, si l’adjudicataire est seul créancier inscrit ou privilégié du saisi, il n’est tenu de payer, outre les frais, que le montant du prix d’adjudication excédant sa créance. La quittance et les pièces justificatives sont annexées à la minute de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire et reproduites à la suite de l’expédition. L’adjudicataire qui n’apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l’adjudication peut être poursuivi par la voie de la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit.
Si l’adjudication comprend plusieurs lots, expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire en la forme exécutoire est délivrée à chacun des adjudicataires

4)- La publication de l’acte d’adjudication

Selon les dispositions de l’article 294 de l’AUVE, lorsque l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire est déposée à la conservation foncière aux fins d’inscription. Le conservateur procède à la mention de cette publication en marge de la copie du commandement publié.
S’agissant de la saisie réalisée sur les impenses, l’article 295 dispose que lorsque la saisie immobilière porte sur des impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire mais qui lui a été affecté par une décision d’une autorité administrative et que l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal notarié d’adjudication est déposée auprès de cette autorité administrative aux fins de mention en marge de la décision d’affectation.
La publication de l’acte d’adjudicataire doit être effectuée dans un délai de deux mois sous peine de revente sur folle enchère conformément à l’article 294 de l’AUVE. L’on peut remarquer que l’article 295 n’impartit aucun délai s’agissant de la saisie réalisée sur les impenses. Dans le silence de la loi, le délai prescrit à l’article 294 peut valablement être appliqué à la publication du jugement consécutif à une vente des impenses.
5)-La purge des garanties et radiation des inscriptions

La purge des garanties et la radiation des inscriptions sont la conséquence logique de l’adjudication. En effet, après avoir procédé à la mention de la publication de l’acte d’adjudication en marge de la copie du commandement publié, le conservateur procède également à la radiation de tous les privilèges et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés par la vente, même de ceux inscrits postérieurement à la délivrance des états d’inscription. Les créanciers n’ont, alors, plus d’actions que sur le prix (art.294 alinéa 3). De même, s’agissant des impenses visées à l’article 295 alinéa 1, l’autorité administrative procède à la radiation de toutes les mentions opérées en marge de la décision d’affectation initiale et transfère l’affectation au profit de l’adjudicataire. Les créanciers n’ont plus d’actions que sur le prix.
Toutefois, il est permis de relativiser la portée de ces dispositions étant entendu que selon les dispositions de l’article 296, « L’adjudication, même publiée au bureau de la conservation foncière, ne transmet à l’adjudicataire d’autres droits réels que ceux appartenant au saisi », de sorte que la purge des garanties ne se produit pour autant que le saisi ait été le véritable propriétaire, les garanties constituées par le véritable propriétaire subsisteront .

Le tiers propriétaire qui n’aurait pas eu connaissance de la procédure de saisie pour formuler une demande en distraction dans les délais peut valablement initier une action en revendication contre l’adjudicataire sans que ne lui soit opposé la déchéance de son action sur le fondement de l’article 299 alinéa 2 de l’AUVE. Dans l’affaire opposant la Société TAMOIL BURKINA S.A c/ SAWADOGO Pelga dit BOUKARY devant la Cour d’Appel de OUAGADOUGOU (arrêt N°20 du 18 février 2005), le sieur BOUKARY ignorant l’existence d’une procédure d’expropriation entreprise sur son immeuble adjugé par la Société TAMOIL BURKINA au détriment de la société TANGUI, BOUKARY a obtenu l’expulsion de l’adjudicataire. Sur pourvoi formulé par la Société TAMOIL, la CCJA a jugé « qu’il est de règle que dans la procédure de saisie immobilière entre les parties, le transfert de propriété se réalise dès le prononcé du jugement d’adjudication, que toutefois, l’adjudication ne transmettant à l’adjudicataire d’autres droits de propriété que ceux appartenant au saisi, si celui-ci n’était pas le véritable propriétaire de l’immeuble adjugé, ce dernier pourrait légitimement exercer contre l’adjudicataire une action en revendication, dès lors que le revendiquant se fonde sur un droit réel incontestable qui, en raison de son caractère absolu, emporte droit de suite et droit de préférence ».
En droit positif congolais, la mise en œuvre d’une action en revendication postérieurement à l’adjudication n’augure pas des perspectives reluisantes pour le revendiquant eu égard aux dispositions de la loi N° 17/2000 du 30 décembre 2000 précitée. En effet, en toute hypothèse, avant l’adjudication, l’immeuble à exproprier est immatriculé au nom du débiteur saisi, or, dit l’article 12 de cette loi, « l’immatriculation annule tous titres et purge tous droits antérieurs (des potentiels revendiquants) dès lors que ceux –ci ne sont pas mentionnés dans le registre de la propriété foncière ».
Dans une affaire soumise au Tribunal de Grande Instance de Brazzaville, le sieur MOMPELET créancier poursuivant avait requis l’immatriculation de l’immeuble de son débiteur le sieur NGAIBILI, avant de déclencher une procédure de saisie immobilière. Parallèlement, son débiteur, le sieur NGAIBILI qui était également débiteur de Sieur ITOUA va céder sa propriété à ce dernier à la suite d’une transaction et à l’insu du sieur MOMPELET. Alors que le sieur ITOUA se disant propriétaire avait réalisé d’importants travaux de réfection, il sera surpris de constater que son ex- débiteur, était également débiteur d’un autre créancier, lequel venait d’initier une procédure de saisie immobilière sur la propriété en cause, sieur ITOUA va solliciter la distraction dudit bien en articulant que l’immeuble dont s’agit était devenu sa propriété. Pour rejeter cette demande, le tribunal a décidé que l’action en distraction, doit, pour aboutir, établir de manière incontestable le droit de propriété du tiers revendiquant sur l’immeuble en cause, qu’en application de l’article 12 (loi N° 17/2000 du 30 décembre 2000 suscité) l’immatriculation de la parcelle objet des poursuites au nom du sieur NGAIBILI, débiteur saisi, a purgé tous les droits antérieurs dont pouvaient se prévaloir le sieur ITOUA, tiers revendiquant, sur la propriété disputée .

3)-L’éventualité d’une surenchère

La saisie immobilière peut faire l’objet d’une surenchère. Celle-ci s’entend d’un acte par lequel l’adjudication est remise en cause, entraînant par la même occasion une nouvelle mise aux enchères . La surenchère est faite au greffe du tribunal qui a ordonné la vente ou devant le notaire convenu, par le surenchérisseur lui-même ou par ministère d’avocat, qui se constitue pour le surenchérisseur. Elle est mentionnée, sans délai, au cahier des charges. La surenchère est soumise aux conditions, tenant à la fois, à la personne du surenchérisseur et au délai.

a) Les conditions tenant au surenchérisseur

L’article 287 donne la possibilité à toute personne de faire une surenchère pourvu qu’elle soit du dixième au moins du prix principal de la vente. Cette disposition, doit être mise en relief avec l’article 284 de l’AUVE qui pose des restrictions à la liberté des enchères et écarte de celles-ci certaines personnes en raison soit de leurs fonctions, de leur implication dans la procédure ou de leur réputation. Ainsi les avocats qui sont interdits d’enchérir pour les membres du tribunal devant lequel l’adjudication a eu lieu ou de l’office notarial devant lequel se poursuit la vente, pour le saisi ni pour les personnes notoirement insolvables, ne peuvent davantage surenchérir pour les mêmes personnes. L’avocat poursuivant qui ne peut se rendre personnellement adjudicataire ne peut se porter surenchérisseur à peine de nullité de la surenchère et de dommages-intérêts envers toutes les parties. Mais cette restriction ne concerne nullement le créancier poursuivant qui entend faire une surenchère. C’est du moins ce que précise la CCJA lorsqu’elle a décidé que « la faculté de surenchérir au moins au dixième du prix initial (…) n’interdit pas au créancier poursuivant de faire une surenchère au cours d’une procédure de vente forcée d’un immeuble ».

b)- Le délai pour surenchérir

Selon l’article 287 de l’AUVE, dans les dix (10) jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut faire une surenchère pourvu qu’elle soit du dixième au moins du prix principal de la vente. Le délai de surenchère emporte forclusion. Le délai prévu par cet article se calcule conformément aux dispositions de l’article 335 de l’AUVE. Ainsi le jour de l’adjudication ne sera pas pris en compte pour la computation des délais, outre les hypothèses déjà évoquées lorsque le dernier jour est non ouvrable ou chômé. Dans ce cas, il ya une prorogation des délais jusqu’au premier jour ouvrable.
Ceci étant, après avoir fait sa déclaration de surenchère, l’article 288 impartit au surenchérisseur un délai de cinq (05) jours pour la dénoncer à l’adjudicataire, au poursuivant et à la partie saisie. Mention de cette dénonciation est faite sur le cahier des charges dans un délai de cinq (05) jours. La même disposition ajoute que faute de dénonciation ou de mention de cette dénonciation dans lesdits délais par le surenchérisseur, le poursuivant, le saisi ou tout créancier inscrit ou sommé peuvent faire la dénonciation et sa mention dans les cinq (05) jours qui suivent ; les frais seront supportés par le surenchérisseur négligent.
De ce fait, l’article 288 accorde la possibilité au poursuivant, créanciers inscrits ou sommés et au débiteur saisi de suppléer à la carence du surenchérisseur dans l’accomplissement de la formalité de la dénonciation ou celle relative à la mention de la déclaration de surenchère dans le cahier des charges au cas où celui-ci aurait négligé d’accomplir cette formalité.
Le délai de cinq (05) jours imparti au poursuivant, créancier inscrit et au saisi commence à courir à l’expiration du dernier délai de cinq (05) jours imparti au surenchérisseur pour la dénonciation.
Selon les dispositions de l’article 288 al.5 et 6, la dénonciation de surenchère doit indiquer la date de l’audience éventuelle au cours de laquelle seront jugées les contestations de la validité de la surenchère. Cette audience ne peut être fixée avant l’expiration d’un délai de vingt (20) jours à compter de la dénonciation. Elle fixe également la date de la nouvelle adjudication, laquelle ne peut avoir lieu plus de trente (30) jours après celle de l’audience éventuelle. Il en résulte qu’entre la dénonciation de surenchère et la date de l’audience éventuelle, il doit s’écouler un délai minimum de vingt (20) jours. L’audience ne pouvant être fixée qu’après l’expiration de ce délai. En outre, l’Acte Uniforme fixe une date butoir de trente (30) jours, après l’audience éventuelle, date au-delà de laquelle l’audience d’adjudication ne pourra être fixée. En clair, entre l’audience éventuelle et l’adjudication, il ne peut s’écouler plus de trente (30) jours. Cette disposition n’est pas sans rappeler l’article 270 al. 2 qui prescrivait déjà la tenue de l’audience d’adjudication entre le trentième et le soixantième jour après l’audience éventuelle.
Le poursuivant, les créanciers inscrits ou sommés, le débiteur saisi qui entend contester la validité de la surenchère doit le faire dans un délai de cinq (05) jours au moins avant l’audience éventuelle (Art.289 al.1). Après avoir reçu dénonciation de la surenchère, il peut sans délai en contester la validité et ce, jusqu’au cinquième jour précédant ladite audience. Il s’agit ici encore d’un « délai à rebours » selon la formule du professeur Anne LEBORGNE .
Par ailleurs, si la surenchère n’est pas contestée ou si elle est validée, la nouvelle adjudication doit être précédée de l’apposition de placards, huit (08) jours au moins avant la vente, conformément aux dispositions des articles 276 à 279 ci-dessus (Art. 289).
L’adjudication sur surenchère ne devient une adjudication définitive que pour autant que le surenchérisseur ait satisfait aux conditions exigées par l’article 289 de l’AUVE. L’adjudicataire qui n’apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l’adjudication peut être poursuivi par la voie de la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit.

II. Des incidents de la saisie immobilière à la distribution du prix

La saisie immobilière fait souvent l’objet des incidents (A) soulevés tant par le saisi que les créanciers inscrits voire des tiers. Mais lorsque ceux-ci ont été élagués et l’adjudication poursuivie jusqu’à son terme, les créanciers doivent encore procéder à la distribution du produit de la vente (B).

A- Les incidents de la saisie immobilière

De prime abord, il importe de présenter la procédure avant d’examiner les différents incidents de la saisie immobilière

1)-la procédure

Si le législateur OHADA a défini le cahier des charges, il n’a pas définit ce qu’il entendait par incident de la saisie immobilière. C’est la jurisprudence qui s’est chargée de définir cette notion. Celle-ci considère comme incident de la saisie immobilière, « toute contestation née de la procédure de saisie ou qui s’y réfère directement et qui est de nature à exercer une influence immédiate et directe sur cette procédure » . Cette conception restrictive a depuis évolué puisqu’elle admet comme incident de la saisie immobilière toute contestation même si elle porte sur le fond du droit . En effet, la saisie immobilière fait souvent l’objet de contestations de la part des parties à l’instance, mais aussi des autres créanciers inscrits et parfois des tiers qui peuvent formuler des griefs contre la procédure initiée par le poursuivant. A cet effet, l’Acte Uniforme donne la possibilité à toute personne qui entend contester l’expropriation entreprise de soulever un incident en respectant les conditions de forme et de délai selon l’objet et l’époque où la contestation est soulevée.

a)-L’acte de contestation

Selon les dispositions de l’article 298 de l’AUVE, toute contestation ou demande incidente relative à une poursuite de saisie immobilière formulée postérieurement à la signification du commandement est formée par simple acte d’avocat contenant les moyens et conclusions. Elle est formée, contre toute partie n’ayant pas constitué d’avocat, par requête avec assignation. Cette disposition semble avoir posé une règle générale pour présenter toutes contestations par simple acte d’avocat. Mais en pratique, comme l’ont déjà souligné le Professeur Paul Gérard POUGOUE et Maître Fidèle TEPPI KOLLOKO, la partie constituée avocat va élever la contestation par un dire. Par ailleurs, la lecture de cette disposition a conduit d’autres plaideurs à régulariser leurs contestations aux moyens des conclusions en dépit du fait que l’article 270 n’envisage que les dires et observations. Dans cette optique, un tiers à la procédure peut régulariser une requête aux fins d’intervention volontaire pour solliciter la distraction de son bien dès lors qu’il justifie d’un intérêt dans le litige.

b)-Le moment de la contestation

Le délai imparti au contestataire est lié à l’objet de l’incident. En vertu de l’article 299 alinéa 1, toutes les contestations doivent être soulevées avant l’audience éventuelle et ce à peine de déchéance. Il sera rappelé que cette audience est consacrée à statuer sur les contestations qui peuvent surgir à l’occasion de la procédure de la saisie. De sorte que, toutes les contestations, portant tant sur la régularité de la procédure suivie que sur les moyens de fond doivent être soulevés avant cette audience.
Selon le second alinéa du même article, les demandes fondées sur un fait ou un acte survenu ou révélé postérieurement à cette audience et celles tendant à faire prononcer la distraction de tout ou partie des biens saisis, la nullité de tout ou partie de la procédure suivie à l’audience éventuelle ou la radiation de la saisie, peuvent encore être présentées après l’audience éventuelle, mais seulement, à peine de déchéance, jusqu’au huitième jour avant l’adjudication.

2)- Les principaux incidents

L’Acte Uniforme distingue quatre types d’incidents à savoir les incidents nés de la pluralité de saisie, les demandes en distraction, les demandes en annulation de la saisie et la folle enchère

a) Les incidents nés de la pluralité des saisies

Lorsqu’un débiteur fait l’objet de plusieurs procédures de saisies initiées par divers poursuivants, l’Acte Uniforme envisage deux hypothèses. Dans un premier temps, les poursuites doivent être continuées par un seul poursuivant. En cas de défaillance de sa part, il sera subrogé dans les poursuites par un autre poursuivant.

1) La poursuite de la procédure par le premier poursuivant

Selon l’article 302 de l’AUVE, Si deux ou plusieurs saisissants ont fait publier des commandements relatifs à des immeubles différents appartenant au même débiteur et dont la saisie est poursuivie devant la même juridiction, les poursuites sont réunies à la requête de la partie la plus diligente et continuées par le premier saisissant. Si les commandements ont été publiés le même jour, la poursuite appartient au créancier dont le commandement est le premier en date et, si les commandements sont de même jour, au créancier le plus ancien. La question reste cependant posée s’agissant des poursuites engagées par plusieurs créanciers sur le même immeuble du débiteur, le texte suscité n’envisageant que l’hypothèse d’une saisie pratiquée sur les immeubles différents appartenant au même débiteur et dont la saisie est poursuivie devant le même tribunal. Nous osons espérer que cette omission sera compléter lors de la reforme de l’Acte Uniforme.

2) La subrogation

La subrogation sanctionne la défaillance du premier poursuivant. Aux termes des dispositions de l’article 304 de l’AUVE, faute pour le premier saisissant d’avoir poursuivi sur la seconde saisie à lui dénoncée, le second saisissant peut, par un acte écrit adressé au conservateur de la propriété foncière, demander la subrogation.
La subrogation ne sanctionne pas toujours la défaillance du poursuivant, puisque l’article 305 indique que la subrogation peut être également demandée s’il y a collusion, fraude, négligence ou autre cause de retard imputable au saisissant, sans préjudice de dommages-intérêts envers qui il appartiendra. La subrogation permet de veiller à l’aboutissement de la procédure initiée par le premier saisissant en donnant les moyens de pression au second créancier.

En vertu de l’article 305 précité, un créancier ne peut demander la subrogation que huit (08) jours après une sommation restée infructueuse de continuer les poursuites, faite par acte d’avocat à avocat, aux créanciers dont les commandements ont été antérieurement mentionnés au bureau de la conservation foncière. Le saisi n’est pas mis en cause. Il s’en déduit que la subrogation ne s’opère pas de plein droit, il faut au préalable que le second saisissant qui entend subroger le premier poursuivant somme ce dernier de continuer les poursuites, faute de quoi, il sera subrogé dans les poursuites. A l’expiration de ce délai, le second saisissant, doit par un acte adressé au conservateur de la propriété foncière, demander la subrogation pour continuer les poursuites à la place du premier saisissant défaillant.
La partie qui succombe sur la contestation relative à la subrogation est condamnée personnellement aux dépens. Le poursuivant contre lequel la subrogation a été prononcée est tenu de remettre, contre récépissé, les pièces de la poursuite au subrogé qui poursuit la procédure à ses risques et périls. Par la seule remise des pièces, le poursuivant subrogé est déchargé de toutes ses obligations ; il n’est payé de ses frais de poursuite qu’après l’adjudication, soit sur le prix, soit par l’adjudicataire (art.306)

b) La distraction de l’immeuble saisi

L’article 308 de l’Acte Uniforme donne la possibilité au tiers qui se prétend propriétaire d’un immeuble saisi et qui n’est tenu ni personnellement de la dette, ni réellement sur l’immeuble, de le soustraire à la saisie, en formant une demande en distraction avant l’adjudication. L’action en distraction est un incident permettant à un tiers propriétaire, copropriétaire, usufruitier ou à toute personne ayant un droit réel sur l’ immeuble saisi, de le soustraire de l’assiette de la saisie ; avec cette précision que le demandeur à la distraction doit être un tiers à la procédure de saisie . Il ne peut être partie à la procédure, même en qualité de tiers détenteur, ni être tenu personnellement de la dette cause de la saisie, en qualité de la caution . Bien sûr, le saisi peut toujours soutenir que l’immeuble saisi n’est plus sa propriété puisqu’ayant fait l’objet d’une vente postérieurement au déclenchement des poursuites . Il conviendra, dans cette hypothèse, de parler plutôt d’une demande en nullité, et non d’une demande en distraction.
En pratique, le tiers qui ne dépose pas toujours des dires et observations introduit une requête en intervention volontaire pour solliciter la distraction de son bien en application des dispositions combinées des articles 267 et 269 du Code de Procédure Civile, Commerciale, Administrative et Financière dite CPCCAF et 298 de l’AUVE.
L’action en distraction des biens peut encore être présentée après l’audience éventuelle mais seulement, à peine de déchéance, jusqu’au huitième jour avant l’adjudication .

c)-Les demandes en annulation

Les demandes en annulation ont pour but de faire sanctionner un acte irrégulier ou l’omission d’une formalité prescrite à peine de nullité. Etant donné que nombreuses sont des formalités prescrites à peine de nullité, ce genre d’incidents sont de loin les plus fréquents et les plus nombreux. Ils couvrent aussi bien les nullités pour vice de forme que les irrégularités de fond. Les demandes en nullité doivent être soulevées par un dire annexé au cahier des charges.
L’article 313 permet de soulever la nullité du jugement d’adjudication ou du procès verbal notarié d’adjudication. En effet, aux termes des dispositions dudit article, « La nullité de la décision judiciaire ou du procès-verbal notarié d’adjudication ne peut être demandée par voie d’action principale en annulation portée devant la juridiction compétente dans le ressort de laquelle l’adjudication a été faite que dans un délai de quinze (15) jours suivant l’adjudication. Elle ne peut être demandée que pour des causes concomitantes ou postérieures à l’audience éventuelle, par tout intéressé, à l’exception de l’adjudicataire. L’annulation a pour effet d’invalider la procédure à partir de l’audience éventuelle ou postérieurement à celle-ci selon les causes de l’annulation ».
A priori, l’on peut noter que le législateur OHADA met le jugement d’adjudication et le procès verbal d’adjudication au même diapason alors que les deux actes n’émanent pas du même organe. La raison de cet agencement ne tient pas tant à la nature de l’organe dont émane l’acte d’adjudication qu’aux effets liés audit acte : le jugement d’adjudication, tout comme le procès verbal d’adjudication sont insusceptibles de recours. Ils ne peuvent faire l’objet d’opposition, ni d’appel ni, a fortiori, de pourvoi en cassation. Ils ne peuvent que faire l’objet d’une action en nullité par voie d’action principale ou d’exception devant le même Tribunal de Grande Instance ayant prononcé l’adjudication ou dans le ressort du tribunal l’adjudication a été faite.

Il faut distinguer selon que la demande en nullité porte sur un acte ou sur la procédure suivie avant l’audience éventuelle, après cette audience ou encore sur la décision rendue à l’audience d’adjudication ou sur le procès verbal notarié d’adjudication puisque les délais varient selon l’objet de la demande. En principe, en vertu de l’article 311 les moyens de nullité, tant en la forme qu’au fond, doivent être soulevés, cinq (05) jours avant la tenue de l’audience éventuelle, et ce, à peine de déchéance. Toutefois dit l’article 299, lorsque la demande en nullité est fondée sur un fait ou un acte survenu ou révélé postérieurement à cette audience ou lorsque le demandeur sollicite la nullité de tout ou partie de la procédure suivie à l’audience éventuelle, la demande peut encore être présentée jusqu’au huitième jour avant l’adjudication.
S’agissant de la demande en nullité portant sur le jugement d’adjudication ou le procès verbal notarié d’adjudication, celle-ci doit être présentée dans un délai de quinze (15) jours suivant l’adjudication à peine de déchéance.

d) La folle enchère

La folle enchère est un incident de la saisie immobilière tendant à mettre à néant l’adjudication en raison du manquement de l’adjudicataire à ses obligations afin de provoquer une nouvelle vente aux enchères de l’immeuble. Deux conditions, au demeurant non cumulatives, peuvent justifier l’ouverture d’une folle enchère.
Selon l’article 314 de l’AUVE, « La folle enchère est ouverte lorsque l’adjudicataire :
1) ne justifie pas, dans les vingt (20) jours suivant l’adjudication, qu’il a payé le prix, les frais et satisfait aux conditions du cahier des charges ;
2) ne fait pas publier la décision judiciaire ou le procès-verbal notarié d’adjudication à la conservation foncière dans le délai prévu à l’article 294 ci-dessus » . Il en découle que lorsque le prix et les frais taxés ne sont pas payés dans le délai prescrit ou s’il n’a pas fait publier l’acte d’adjudication dans les deux mois suivant l’adjudication, le saisi, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits et chirographaires peuvent intenter une folle enchère. Toutefois la folle enchère peut ne plus être intentée lorsque l’adjudicataire s’exécute in extremis et que les causes d’ouverture de cette action ont disparu ainsi qu’il est dit à l’article 315 de l’AUVE.
Pour faire la preuve de la défaillance de l’adjudicataire, l’article 316 fait obligation au fol enchérisseur de se faire délivrer, par le greffier ou par le notaire, un certificat attestant que l’adjudicataire n’a pas justifié l’exécution des clauses et conditions du cahier des charges, lequel certificat doit être signifié à l’adjudicataire. L’article 316 indique que « s’il y a opposition de la part de l’adjudicataire à la délivrance de ce certificat, il sera statué, à la requête de la partie la plus diligente, par le président de la juridiction compétente et sans recours ». Le président de la juridiction compétente dont il est question ici est le président du Tribunal de Grande Instance compétent rationae loci.
Dans les cinq (05) jours de cette signification, il est procédé à la publicité en vue de la nouvelle adjudication. Les affiches et insertions indiquent les nom, prénoms, domicile ou demeure du fol enchérisseur, le montant de l’adjudication, une mise à prix fixée par le poursuivant, et le jour auquel aura lieu, sur l’ancien cahier des charges, la nouvelle adjudication. Le délai entre la nouvelle publicité et la vente est de quinze (15) jours au moins et de trente (30) jours au plus (art.317). Ainsi quinze (15) jours au moins avant l’adjudication, signification est faite à l’adjudicataire, au saisi, au saisissant et aux créanciers, des jours, heure et lieu de l’adjudication. Cette signification est faite par acte d’avocat à avocat et, à défaut d’avocat, par exploit d’huissier ou d’agent d’exécution.
Dans l’hypothèse ou le titre d’adjudication a été délivré, l’article 319 indique que le poursuivant à la folle enchère signifie à l’adjudicataire, avec commandement, une copie de la décision judiciaire ou un procès-verbal notarié d’adjudication. Cinq (05) jours après cette signification, il peut procéder à la publicité de la nouvelle vente comme prévu à l’article 317 ci-dessus.
Il est dit à l’article 321 que les formalités et délais prévus par les articles 316 à 319 suscités sont observés à peine de nullité. Les moyens de nullité doivent être formulés cinq (05) jours avant l’adjudication prévue à l’article 317 ci-dessus. On peut noter une différence s’agissant des sanctions attachées à l’inobservation des délais. Alors que l’article 297 alinéa 1 sanctionne l’inobservation des délais par la déchéance, l’article 321 sanctionne de nullité le non respect des délais.
S’agissant de la vente, l’article 322 dispose que s’il n’est pas porté d’enchère, la mise à prix peut être diminuée, dans la limite fixée par l’article 267-10 ci-dessus, par décision du président de la juridiction compétente. Si malgré cette diminution de la mise à prix, aucune enchère n’est portée, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Le fol enchérisseur ne peut enchérir sur la nouvelle adjudication.
Par ailleurs l’article 323 fait peser un certain nombre d’obligations sur le fol enchérisseur puisque aux termes de cette disposition, celui-ci est tenu des intérêts de son prix jusqu’au jour de la seconde vente et de la différence de son prix et de celui de la deuxième adjudication lorsque celui-ci est plus faible. En outre l’alinéa 2 du même article précise que si le deuxième prix est plus élevé que le premier, la différence en plus ne lui profite pas. Il ne peut obtenir le remboursement des frais de procédure et de greffe ni les droits d’enregistrement qu’il a payés.

B -La distribution du prix de vente de l’immeuble

La distribution du prix de vente de l’immeuble constitue l’ultime phase de la procédure de saisie immobilière. L’ordre de la distribution du prix est organisé par les dispositions de l’article 225 de l’Acte Uniforme portant Organisation des Sûretés. Selon ce texte, « Les deniers provenant de la réalisation des immeubles sont distribués dans l’ordre suivant :
1°) aux créanciers des frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du bien vendu et à la distribution elle-même du prix ;
2°) aux créanciers de salaires super privilégiés ;
3°) aux créanciers titulaires d’une hypothèque conventionnelle ou forcée et aux créanciers séparatistes inscrits dans le délai légal, chacun selon le rang de son inscription au registre de la publicité immobilière ;
4°) aux créanciers munis d’un privilège général soumis à publicité chacun selon le rang de son inscription au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier ;
5°) aux créanciers munis d’un privilège général non soumis à publicité selon l’ordre établi par l’article 180 du présent Acte Uniforme ;
6°) aux créanciers chirographaires munis d’un titre exécutoire lorsqu’ils sont intervenus par voie de saisie ou d’opposition à la procédure.
En cas d’insuffisance de deniers pour désintéresser les créanciers désignés aux 1°), 2°), 5°) et 6°) du présent article venant à rang égal, ceux-ci concourent à la distribution dans la proportion de leurs créances totales, au marc le franc.

L’Acte Uniforme a privilégié une distribution amiable du produit de la vente afin de ne pas obérer davantage les frais de poursuite avec l’introduction d’une action en distribution du prix. Encore faut-il que les créanciers parviennent à un accord ; la divergence des intérêts des uns et l’intransigeance des autres pouvant ruiner les chances de parvenir à l’accord.
La recherche préalable d’un accord n’est pas une obligation, un créancier pouvant saisir le juge de la distribution. Il a été décidé que le fait pour un créancier de saisir directement le juge de la distribution sans rechercher au préalable un accord pour parvenir à une répartition amiable ne peut être sanctionné par l’irrecevabilité de l’action ; la seule obligation qui pèse sur le demandeur à la distribution est de respecter le délai d’un mois avant la saisine du juge .

1)-La distribution amiable

La distribution amiable du produit de la vente peut être facilitée selon que l’on se trouve en présence d’un créancier unique ou de plusieurs créanciers.

a)Le créancier unique

En présence d’un seul créancier le juge n’intervient pas et la répartition est plus aisée. Le produit de la vente est remis à celui-ci jusqu’à concurrence du montant de sa créance, en principal, intérêts et frais, dans un délai de quinze (15) jours, au plus tard, à compter du versement du prix de la vente. Dans le même délai, le solde est remis au débiteur. A l’expiration de ce délai, les sommes qui sont dues produisent intérêt au taux légal (art.324)

b) La pluralité des créanciers

En vertu des dispositions de l’article 325 de l’AUVE, s’il y a plusieurs créanciers inscrits ou privilégiés, ceux-ci peuvent s’entendre sur une répartition consensuelle du prix de la vente. Dans ce cas, ils adressent leur convention sous seing privé ou sous forme authentique au greffe ou à l’auxiliaire de justice qui détient les fonds. Le règlement des créanciers doit être effectué dans le délai de quinze (15) jours à compter de la réception de l’accord. Dans le même délai, le solde est remis au débiteur. A l’expiration de ce délai, les sommes qui sont dues produisent intérêt au taux légal.

2)-La distribution judiciaire

Elle n’intervient que si, dans le délai d’un mois qui suit le versement du prix de la vente, les créanciers ne sont pas parvenus à un accord. Dans ce cas le plus diligent d’entre eux saisit le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la vente ou le magistrat délégué par lui afin de l’entendre statuer sur la répartition du prix (art.326). L’article 327 ne précise pas le mode de saisine du juge compétent et la question n’est pas dénuée d’intérêt lorsque l’on sait l’importance que l’Acte Uniforme attache au respect du formalisme dans la procédure de la saisie immobilière. Mais à la lecture de l’article 327, il est permis de dire que c’est par voie d’assignation que le juge sera saisi puisque selon ce texte, « Cet acte de saisine indique la date de l’audience et fait sommation aux créanciers de produire, c’est-à-dire d’indiquer ce qui leur est dû, le rang auquel ils entendent être colloqués et de communiquer toutes pièces justificatives. La sommation reproduit les dispositions de l’article 330 ci-après ». L’exploit d’assignation doit également être signifié au saisi , ce dernier ayant intérêt à assister à la distribution du produit de la vente afin de voir ses créanciers être désintéressés.
L’audience ne peut avoir lieu moins de quarante (40) jours après la dernière signification.
Apres avoir été sommés, les créanciers sont tenus de produire leur déclaration de créance au greffe. En effet, aux termes des dispositions de l’article 330, « dans les vingt (20) jours de la sommation, les créanciers effectuent leur production au greffe de la juridiction compétente. L’expiration de ce délai emporte de plein droit déchéance contre les créanciers non produisants ». Il en résulte que le créancier qui n’a pas produit sa déclaration de créances ou qui l’a effectué tardivement est déchu de plein droit . Ce faisant, il perd tout privilège ou tout droit de préférence par rapport aux créanciers produisants et ne pourra plus faire valoir ses privilèges afin qu’il soit colloqué par préférence.

De ce fait, lorsque le produit de la vente est insuffisant pour désintéresser le créancier produisant, la totalité de la somme lui sera versée alors qu’autrement, une distribution au marc le franc serait envisagé en tenant compte du rang des privilèges des créanciers . Précisons toutefois que cette déchéance n’est attachée qu’au bénéfice de la sureté dans le cadre de la distribution du produit de la vente de l’immeuble, la conséquence est que le créancier perd son rang dans la hiérarchie de créanciers à désintéresser en priorité. C’est dire que même déchu pour production tardive, « celui qui a omis de produire peut se prévaloir, à l’encontre des créanciers chirographaires de son hypothèque, et se faire payer avant eux sur le reliquat restant à repartir », la déchéance ne pouvant purger sa créance. Ainsi lorsqu’il n’y a pas de solde restant, le créancier déchu peut utilement recourir à d’autres moyens pour recouvrer le paiement de sa créance .

La partie qui entend soulever des contestations doit le faire au moyen des dires qui doivent être déposés, au plus tard, cinq (05) jours avant l’audience. Ils doivent être communiqués aux autres parties (art.331). Au vu des productions, dires et explications des parties, le juge de la distribution procède à la répartition du prix de la vente. Il peut, pour causes graves et dûment justifiées, accorder une remise de la répartition, et fixer le jour de la nouvelle audience. Signalons que la décision judiciaire accordant ou refusant une remise n’est susceptible d’aucun recours (art.332). A contrario, en vertu de l’article 333, la décision judiciaire rendue sur le fond est susceptible d’appel dans les quinze (15) jours de sa signification. L’appel n’est recevable que si le montant de la somme contestée est supérieur au taux des décisions judiciaires rendues en dernier ressort.
Enfin, si l’adjudication ou folle enchère intervient au cours de la procédure ou même après le règlement définitif, la juridiction compétente modifie l’état de collocation suivant les résultats de l’adjudication (art.335).

C -Les voies de recours

Comme toutes décisions de justice, les décisions rendues en matière d’expropriation forcée peuvent faire l’objet des vois de recours. Cependant en cette matière, l’exercice des les voies de recours obéit à des conditions particulières en raison bien entendu de la nature de la décision à attaquer.

1) L’appel

Selon l’article 300 AUVE « les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière ne sont pas susceptibles d’opposition. Elles ne peuvent être frappées d’appel que lorsqu’elles statuent sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, de la propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis. Les décisions de la juridiction d’appel ne sont pas susceptibles d’opposition. Les voies de recours sont exercées dans les conditions de droit commun ». Ce texte ferme la voie de l’appel à la plupart des décisions rendues en matière de saisie immobilière ou, à tout le moins, le réduit à sa portion congrue en n’autorisant le recours à l’appel que dans les conditions limitativement énumérées, de sorte que le plaideur qui interjette appel d’une décision n’ayant pas statué sur le principe de la créance, l’incapacité d’une des parties, de la propriété du bien, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis sera déclaré irrecevable. C’est ce que rappelle la CCJA. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n°2 du 09 mars 2006 , au visa de l’article 300 AUVE, pour rejeter le pourvoi formé contre le jugement n°353 rendu par le Tribunal de Grande Instance du Wouri à Douala, la Haute Juridiction a décidé que le « jugement attaqué rendu en matière de saisie immobilière, lequel ne statue ni sur le principe même de la créance, ni sur des moyens de fonds tirés de l’incapacité d’une des parties, ni sur la propriété ou l’insaisissabilité ou l’aliénabilité des biens saisis, n’est pas susceptible d’appel ». Qui plus est, lorsque le tribunal n’a statué que sur l’annulation des actes de procédure, l’appel régularisé contre un tel jugement est irrecevable .

Selon l’alinéa 4 de l’article 300 les voies de recours sont exercées dans les conditions de droit commun. Cette disposition a suscité une vive controverse doctrinale alimentée par une jurisprudence souvent contradictoire, certaines juridictions considérant que les conditions de droit commun dont s’agit renvoient aux conditions d’exercice d’appel régies par le droit national de chaque Etat alors que d’autres estimant qu’il s’agit d’un renvoi à l’Acte Uniforme. Ainsi selon la Cour d’Appel du Littoral au Cameroun, le législateur OHADA n’ayant pas prévu de délai d’appel contre les décisions rendues en matière de saisie immobilière, c’est le délai de droit commun prévu par le législateur national qui doit être appliqué . A contrario la Cour d’Appel d’Abidjan estimant pour sa part, qu’il résulte de la combinaison des articles 300 et 313 de l’AUVE que le délai de droit commun pour interjeter appel en matière de saisie immobilière est de quinze (15) jours à compter du prononcé de la décision .
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 avril 2002, la CCJA a décidé que l’article 300 qui prescrit que les décisions rendues en matière de saisie immobilière ne peuvent être frappées d’appel que dans certains cas ne précise pas le délai d’appel ni son point de départ, indiquant simplement que les voies d’appel sont exercées dans les conditions de droit commun, qu’en l’absence de dispositions particulières, le délai d’appel pour tout litige relatif à une mesure d’exécution est celui prévu à l’article 49 des dispositions générales de l’Acte Uniforme suscité qui précise que la décision rendue par la juridiction compétente pour statuer sur tout litige relatif à une mesure d’exécution est susceptible d’appel dans un délai de quinze (15) jours à compter de son prononcé , cette jurisprudence devenue constante est toujours rappelée par la haute juridiction .

Conformément aux dispositions de l’article301 AUVE, l’appel est notifié à toutes les parties en cause à leur domicile réel ou élu y compris à l’adjudicataire, celui-ci est particulièrement intéressé par un appel dont l’issue peut remettre en cause son droit de propriété, de sorte que les conséquences tirées d’un appel qui ne lui a pas été notifié conformément à l’article 301 ne peuvent lui être opposables . L’acte est également notifié, dans le délai d’appel, au greffier en chef du Tribunal de Grande Instance, visé et mentionné par lui au cahier des charges. L’acte d’appel contient l’exposé des moyens de l’appelant à peine de nullité. Le fait pour l’appelant de ne pas avoir exposé ses moyens dans l’acte d’appel entraine la nullité dudit acte .La Cour d’Appel statue sous quinzaine.

2)-La cassation
Il convient de rappeler que les décisions rendues par les juridictions d’appel en matière de saisie immobilière font l’objet d’un recours en cassation devant la CCJA.
Ceci étant, s’il est entendu que les décisions rendues en matière de saisie immobilière ne peuvent être frappées d’appel que dans les conditions limitativement énumérées à l’article 300 de l’AUVE, la restriction du droit d’appel a pour conséquence d’ouvrir la voie de la cassation devant la CCJA aux plaideurs qui n’ont pas pu contester le jugement critiqué devant la Cour d’Appel lorsque ledit jugement est insusceptible d’appel. Toutefois, le pourvoi en cassation sera déclaré irrecevable dès lors que le jugement déféré à la censure de la haute juridiction a statué sur le principe de la propriété de l’immeuble puisqu’il est de ce fait, susceptible d’appel . Il en sera de même lorsque ledit jugement a statué sur l’existence de la créance , sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, ou sur l’existence de la personne débitrice , de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis.

Cependant, nombreux sont des défendeurs au pourvoi qui soulèvent, in limine litis, l’irrecevabilité du pourvoi en cassation ainsi régularisé devant la CCJA par leurs colitigants pour violation des dispositions de l’article 14 du traité institutif de l’OHADA au motif qu’un jugement rendu par un tribunal n’étant ni une décision rendue par une juridictions d’appel, ni une décision non susceptible d’appel ne peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation. Ce moyen est régulièrement rejeté par la haute cour puisqu’il découle d’une lecture biaisée de l’article 14 du traité. En effet, l’article 14 alinéa 4 du traité OHADA dispose que la CCJA se prononce dans les mêmes conditions sur les décisions non susceptibles d’appel rendues par toute juridiction des Etats Parties dans les mêmes contentieux. Or, en matière de saisie immobilière, les jugements rendus par les tribunaux sont insusceptibles d’appel lorsqu’ils n’ont pas statué sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, de la propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis, de sorte que l’unique voie de recours ouverte au plaideur reste le pourvoi en cassation.


CONCLUSION

Il ressort de cette réflexion sur le formalisme de la saisie immobilière en droit OHADA, que le législateur OHADA accorde une importance particulière au respect du formalisme dans la mise en œuvre de la saisie immobilière ; ce formalise se décline en deux angles : l’observation des mentions prescrites à peine de nullité et le respect de délais assorti de déchéance dans l’accomplissement des actes.

Pour mener à bien une saisie immobilière<<, il est impérieux de maitriser les subtilités de la procédure, mais aussi de faire preuve d’une dextérité remarquable dans l’accomplissement des actes. Contrairement au régime de nullité de plein droit ou nullité automatique régissant les autres mesure d’exécution institué par l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution, en matière de saisie immobilière, l’Acte Uniforme consacre le régime des nullités avec grief, de sorte que le moyen tiré de nullité articulé contre un acte vicié ne peut être accueilli que lorsque l’irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux intérêts de celui qui l’invoque. L’exigence d’un grief permet d’atténuer les effets fâcheux d’un régime de nullité assez rigide pouvant permettre au débiteur de mauvaise foi d’échapper aux poursuites.
Cette exigence s’estompe lorsqu’un plaideur poursuit la déchéance d’un acte pour inobservation de délai, la déchéance étant acquise de plein droit à l’expiration du délai fixé sans que le plaideur qui l’invoque ne puisse justifier l’existence d’un préjudice.

La saisie immobilière exige une attention soutenue, la moindre inattention peut ruiner toute la procédure et avec elle, parfois, l’espoir de recouvrer une créance si essentielle pour l’entreprise. En dépit de la volonté affichée par le législateur OHADA de limiter les manœuvres dilatoires, l’accélération du temps du procès de la saisie immobilière, en vue de favoriser la célérité de l’instance judiciaire se fait toujours attendre. Le contentieux de la saisie immobilière n’a pas échappé à la lenteur de la justice, hélas !

En définitive, le législateur OHADA devra profiter du chantier de la reforme de l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution pour reformer en profondeur la procédure de la saisie immobilière en tenant compte des difficultés liées à la pratique pour limiter, les manœuvres dilatoires du débiteur, mais aussi pour toiletter certaines dispositions et contribuer, in fine, à l’efficacité de cette mesure d’exécution si indispensable pour la sécurisation de l’investissement.


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Pour citer l'article :

Guy Saturnin TSETSA, « LE FORMALISME DE LA SAISIE IMMOBILIERE EN DROIT OHADA », Revue de l’ERSUMA :: Droit des affaires - Pratique Professionnelle, N° 6 - Janvier 2016, Doctrine.

URL: http://revue.ersuma.org/no-6-janvier-2016/doctrine/article/le-formalisme-de-la-saisie


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